Konut fiyatlarına finans tabanlı yaklaşanlar düşüncelerine dayanak olarak; Merkez Bankası’nın faiz politikasındaki yükseliş eğilimini, mevduat faiz oranlarındaki artışı ve bankaların ticari ve konut kredisi vermekteki iştahsızlığını gösteriyor. Bunların yanı sıra Orta Doğu’daki savaş gerilimi ve krediye erişim zorluğu konut fiyatlarının yükselmesi üzerinde baskıya neden oluyor.
Bu baskının azalmasıyla birlikte konuttaki yükselişin yerini dolar bazlı düşüşe bırakacağını savunanlar olduğu gibi hızını alamayıp fiyatların TL bazlı düşüşünden bahsedenler bile var.
Maliyetlerdeki dolar bazlı artış fiyatları etkiliyor
Konut fiyatlarının yükseleceğini öne sürenlerin en temel tezi ise maliyetlerdeki artış. Maliyetlerdeki artış, fiyatlara yansıyarak yükselişi devam ettirecek.TÜİK’in yayınladığı inşaat maliyet endeksine göre inşaat maliyetleri 2023 yılı ağustos ayında bir önceki aya göre yüzde 4.62 arttı. Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 66.46 yükseldi. Bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 5.82, işçilik endeksi yüzde 1.92 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 52.18, işçilik endeksi ise yüzde 113.27 oranında yükseldi.
İnşaat maliyetleri dolar bazlı olarak artıyor ve bu artış konut fiyatlarının yükseleceğinin en önemli göstergesi. 1990’lı yıllarda inşaat malzemeleri Alman Markı’na endekslenmişti. Mark yükseldikçe inşaat malzemelerinin fiyatı da yükselirdi. Pandemi ile birlikte inşaat malzemelerindeki döviz bazlı sert yükseliş tekrar başladı. Ancak bugünkü artış 1990’lardakine benzemiyor. Malzeme fiyatları sert şekilde yükselmeye devam ediyor ve piyasadaki maliyetlerin belirleyicisi konumunda bu defa betoncular var.
Çİmento ve beton lobisi piyasayı belirliyor
Sektörde, firmalar inşaat malzemelerine zam yaparken hazır beton fiyatlarını baz alır. Beton şirketleri fiyatlara ne kadar zam yaparsa diğer malzemeciler de o kadar yükseltir. Bunu fark eden hükümet beton ve çimento fiyatlarını kontrol altına almak için bir dizi çalışma başlattı. Rekabet Kurulu özellikle deprem bölgesinde fiyatları kendi aralarında anlaşarak yükselten, ihalelerde usulsüzlük yapan çimento ve hazır beton şirketleri hakkında soruşturma başlattı.
Usta ve taşeronlar deprem bölgesinde
Önemli bir nokta da Türkiye’de inşaat sektöründeki yetişmiş ve deneyimli kadrolarının acil inşaat çalışmaları dolayısıyla deprem bölgesine gitmiş olması. Büyük şehirlerde devam eden inşaatlar için usta veya taşeron bulunamıyor. Ayrıca yoğun talepten dolayı işçilik ve taşeronluk ücretleri ortalamanın çok üzerinde arttı. Bu durum da konuttaki arzın hızını yavaşlattığı gibi fiyatların yükselmesine neden oluyor.
Arz-talep dengesi bozuldu fiyatı alıcılar belirliyor
Konut fiyatlarında yükselişi tetikleyen en önemli faktörlerden biri de şüphesiz arz talep dengesi. Halen konut arzı, ihtiyacı karşılamaktan çok uzak ve böyle devam edecek gibi görünüyor.
Konutta arzın çok olduğu dönemlerde finans kuralları harfi harfine geçerlidir. Ama arz yoksa veya yetersizse finansal koşullar pek işlemez ve fiyatı alıcılar belirler. Bu nedenle şu anki piyasa koşullarında finansal göstergelere göre düşünenlerin haklı çıkma ihtimali zayıf görünüyor.
Kredili satışlar dibi gördü
Kredi faizlerinin yükseltilmesiyle konut satışlarında yeni bir dönem başladı. Son 1 yıldır konut satışlarının yüzde 80’i peşin parayla yapılıyor. Geriye kalan yüzde 20’lik kısım ise kısa vadeli kredilerle gerçekleşiyor. Krediye erişim zorluğu nedeniyle kredili satışlar aydan aya eriyor.
Evet, hükümetin sıkı para politikaları uygulamaya başlandığı doğru. Para politikaları 2024 Nisan ayından sonra daha da sıkılaşacak. Bu sıkılaşma beraberinde krediye erişimi de zorlaştıracak.
Mevduat hesaplarındaki para konuta akacak…
Piyasanın yönünü mevduattaki paranın nereye akacağı belirleyecek. Hatırlarsanız 2001’de de ülkemizde çok sıkı para politikaları uygulanmıştı. O dönemden farklı olarak bugün toplumun yüzde 20’sinde ciddi para var. Ağırlıklı olarak mevduat hesaplarında, eurbond’larda ve borsada olan bu paranın orta ve uzun vadede gideceği adreslerden biri gayrimenkul. Özelde ise konut. Ancak parası bol olan bu kesimin ne zaman harekete geçeceği belirsiz.
Kimler evlerini satıyor?
Piyasada satılık evlere baktığımızda fiyatı düşen evlerin çoğu kiracı sorunu yaşanan ikinci el konutlar. Hükümetin 2 yıldır uyguladığı yüzde 25 kira zammı sınırlaması ev sahiplerini canından bezdirmiş durumda. Bu sorunla uğraşmak istemeyen ve mevduatta yıllık yüzde 50’lere dayanan faiz gelirinden yararlanmak isteyenler evlerini satışa çıkarıyor. Geçmişte yatırım için ev alanlar, evlerini satıp elde edecekleri parayı mevduata yatırmayı tercih ediyor.
Konutlarını satışa çıkaran ikinci kesim ise 6 Şubat’ın da etkisiyle depremin yıkıcı etkisinden korkanlar. İyi bir emeklilik ya da ek gelir için birden fazla ev alıp da evi depremde yıkılanların yaşadığı durum yatırımcıları ürkütüyor. Depremle birlikte kira gelirinden olan yatırımcılar yıkılan evlerinin karşılığında da bir şey alamayacak. Çünkü deprem bölgesinde sadece bir ev için hibe yapılıyor.
Son grup ise kentsel dönüşümcüler… Kentsel dönüşümle ilgili belirsizlikler ve hak sahiplerine verilecek evlerin metrekare bazında küçülmesi bu kapsamda evi olanların satıcı tarafa geçmesine neden oluyor.
Fiyatı kim yükseltiyor?
“Tuzu kuru” diye tabir edilen, geçmişte yatırım için ev alanlar ise dolar bazlı fiyatı artırmaya devam ediyor. Bu kitle kiracı çıktıktan sonra evini tekrar kiraya vermeye de yanaşmıyor. Evi boş tutuyor. Her ne kadar satılık evin fiyatını dolar bazlı belirlemek yasaksa da satamadıkları halde evlerine dolara endeksli olarak zam yapıyorlar.
Bundan sonra ne olur? Alım fırsatları çıkar mı?
- Normal şartlar altında sorunsuz konutlarda dolar bazlı yükseliş devam eder.
- Kirada oturup da ev almak isteyenler için, piyasada kiracı sorunu yaşanan ya da sahibinin nakde ihtiyacı olan konutlarda alım fırsatları var. Faizin cazibesine kapılanlar evlerini bir an önce satmak istiyor. Bu fırsatlar 1 yıl sürebilir.
- Özellikle lüks ve değeri yüksek konutlarda fırsatlar oluşabilir. Bu tip yerlerde pazarlık marjı yüksek olur.
- Bunun dışında inşaat malzeme fiyatlarındaki artış, dövizdeki yükseliş ve yüksek mevduat oranları özelde konut, genelde ise gayrimenkul fiyatlarına uzun vadede yansıyacaktır. Kısa vadede ise konut şirketlerinin yapımı devam eden projelerinde bankaların kredi musluklarını kapatmasından dolayı fırsatlar çıkabilir. Yapılması gereken satış ofislerine gidip istenilen fiyatın altında teklifte bulunmak.
- Peki, liste fiyatının ne kadar altında teklif verilebilir? Bunun alt limiti yok. Özellikle kar marjı yüksek olan lüks konutlarda iyi fırsatlar olabilir.
Aynı filmi tekrar izliyoruz!
Daha önce de söylediğimiz gibi makro ekonomik koşullar 1990’lı yıllara benzer özellikler gösteriyor. O yıllarda da yüksek faiz, dövizdeki artış 2000’li yıllarda konut fiyatlarına fazlasıyla yansımıştı.
1990’lı yıllarda yapmak zordu. Satmak kolaydı. 2000’li yıllarda yapmak kolay, satmak zordu. Şimdi de yapmak zor. Yapılırsa, inşaat biterse satılması kolay. Aynı döngüyü tekrar yaşıyoruz.
Türkiye pazarında yabancılar neden azaldı?
Son yıllarda yabancılara konut satışına yönelen inşaat şirketleri satış işlerine aracılık yapan acentelere yüzde 15’lere varan komisyonlar ödüyordu. Bu şirketler acentelere ödedikleri komisyonu dahil ettikleri fiyattan yerli alıcılara da satış yapıyorlardı. Bu sürecin de sonuna gelindi.
Konut fiyatlarının yabancılar tarafından bile “pahalı” bulunduğu bir dönemdeyiz. Türkiye’de konut fiyatları döviz bazında son 5 yılda üçe katlandı. Bu artış yabancılar bakımından özelde İstanbul’un genelde ise Türkiye’nin cazibesini yitirmesine neden oldu. Yabancılar yeni pazarlardan konut almaya yöneldiler. Yeni pazarlarda Güney Kıbrıs ve Dubai başı çekiyor.
Vatandaşlık için alınan konutlarda belirlenen alt limitin 250 bin dolardan 400 bin dolara çıkarılması da talebi azalttı.
Konutta balon mu var yoksa uçan balon mu?
Bir kesim tarafından yıllardır patlaması beklenen bir konut balonu var. Nedir bu balon? Konut fiyatlarının enflasyon, ücret ve kamu kesimi maaşlarına oranla çok yüksek artışı “Konut balonu” olarak kabul ediliyor. Konutta sadece balondan bahsetmek doğru olmaz. Uçan balondan bahsetmek daha doğru. Pandemi sonrası ilk açılışta başlayan aylık 0.66 faiz oranlı konut kredisi kampanyası ile birlikte İstanbul başta olmak üzere Türkiye’de konut balonu oluşmaya başladı. Geçen 40 aylık süreçte balon şişmeye devam ediyor.
Konut fiyatlarıyla ilgili en ciddi veri TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi (KFE). 2017 yılında ilk açıklandığında 100 birim olan konut fiyatları bugün 1043 seviyesinde. Endekse göre aynı dönemdeki artış İstanbul’da 905.8, Ankara’da 1059 ve İzmir’de ise 1071.6 seviyesinde.
Konut balonunun 3 yıldan uzun süre şişmiş olarak kalması pek rastlanılan bir durum değil. Bu balonun temel nedeni arz açığı. Arz açığı kapanıp arz ve talep kesiştiğinde balon sönmeye başlar. Yani yıllık konut arzı 500 bin seviyelerine geldiğinde konut fiyatlarındaki yükseliş duraklar. 700 bini geçerse fiyatlarda gerileme bile olur.
Ancak şunu da söylemek gerekiyor: Mevcut koşullarda; inşaat malzemesi fiyatları, işçi ve taşeron firma sıkıntısı sürerken yıllık 500 bin konut üretimi çok zor.
Konut satış adetleri de kredi kullanımı da aydan aya düşüyor. Bunun en önemli nedeni bankaların kredi musluklarını kapaması. Türkiye’de ağustosta 119 bin 547, eylülde 100 bin 839 konut satıldı. Geçen yıl eylülde satılan konut sayısı ise 113 bin 402 olarak gerçekleşmişti.
İkinci el konutta fiyatı belirleyen 3 tip satıcı var
- Kiracısı ile sorun yaşayanlar: Bu sorundan kurtulmak adına geçmişte yatırım için aldığı evi ucuza satışa çıkarıyorlar. Burada fiyatların düşük olmasının nedeni ev sahibi kiracı sorunu. Kiracısı olmayan, nitelikli boş evlerin sahipleri ise ucuza satmaya yanaşmıyor.
- Sıkışıp satanlar: Bankaların ticari kredi musluklarını kapatması ticaretle uğraşanları ve sanayicileri evlerini “el altından” ucuza satmaya zorluyor. Genelde büyük ve lüks gayrimenkullerini satışa çıkaranların en önemli isteği satışı kimsenin duymaması.
- Tok satıcılar: Bu kesim satacağı konutun fiyatını dolara endeksliyor. Dolar yükseldikçe fiyatı artırıyor. Bu kesimin elindeki konutların çoğu boş, içinde kiracı olmayan evler.
Birinci kitle mevduat faizlerinin artmasıyla birlikte satma konusunda daha fazla iştahlanıyor. Konut fiyatlarını düşürüyor. Mevduattan sağlayacağı getiri ile fiyatta yaptığı indirimi karşılayacağına inanıyor.
Türkiye’nin her yıl kaç konuta ihtiyacı var?
İstanbul’da her yıl evlilikler nedeniyle 100 bin Türkiye genelinde 300 bin, boşanmalar nedeniyle ise İstanbul’da 60 bin, Türkiye’de 200 bin konuta ihtiyaç var.
Türkiye’de büyük şehirler ciddi oranda göç alıyor. İstanbul ve Antalya gibi şehirler aynı zamanda dış göçün de merkezi konumunda. Türkiye’nin ihtiyacı olan yıllık konut sayısı 500 binden fazla. Rakamın ne kadar artacağı alınacak göçe bağlı.
Ama orta ve alt gelir grubunun ev sahibi olması için arz fazlasının oluşması şart.
Ruhsat alınıyor ama inşaata başlanamıyor!
TÜİK’e göre Nisan - Haziran 2023 arasında yapı ruhsatı verilen yapıların yüz ölçümü yüzde 25.6 arttı, yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüz ölçümü yüzde 28.6 azaldı. Ocak- mart döneminde ise yapı ruhsatlarının yüz ölçümü yüzde 2.1 düştü, yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüz ölçümü yüzde 17.2 azaldı
Önceki çeyreklerde de aynı sorun var. Müteahhitler ruhsat alıyor. İnşaata başlamıyor.
Yorumlar
Kalan Karakter: